Решение Хабаровского УФАС РФ от 19.08.2005 г № 16

О нарушении антимонопольного законодательства, выразившемся в навязывании невыгодных условий договора долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю по рассмотрению дел о нарушении антимонопольного законодательства в составе:

Председатель     - Бодров В.А.       - руководитель управления;
Комиссии:
Члены Комиссии:  - Костромеев Н.Б.   - начальник           отдела
                                       антимонопольного контроля;
                 - Сидельникова Э.В. - ведущий специалист  отдела
                                       антимонопольного контроля,

в присутствии представителей:
от ЗАО "Т":
Б.- юрист;
П.- заместитель директора по договорным вопросам;
от МУП ГХ "С":
М.- юрисконсульт,
И.- заместитель начальника отдела материального заказа;
от управления экономического развития администрации г. Хабаровска:
С.- и.о. начальника отдела цен и тарифов;
от управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда:
У.- главный специалист финансово-экономического отдела;
рассмотрев дело N 3-1/45 о нарушении муниципальным унитарным предприятием г. Хабаровска "С" (680013, г. Хабаровск, <...>) п. 1 статьи 5 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках",
Установила:
В Управление Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю поступило заявление закрытого акционерного общества "Т" (далее - ЗАО "Т") на действия муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска "С" (далее - МУП ГХ "С") по навязыванию невыгодных условий договора долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания.
В результате рассмотрения заявления ЗАО "Т" и приложенных к нему документов установлено следующее.
Муниципальное унитарное предприятие г. Хабаровска "С" включено в Реестр хозяйствующих субъектов, занимающих на рынке определенного товара долю более 35%, по услугам технической эксплуатации жилого фонда и нежилых помещений, расположенных в жилых строениях на территории г. Хабаровска, с долей более 65% (приказ ДВТУ МАП России от 20.05.2004 N 50-П).
На основании Соглашения от <...> о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда <...> ЗАО "Т" является арендатором нежилого помещения по <...>, площадью 53,6 кв. м, арендодателем является ОАО "Ц".
22 марта 2004 года МУП ГХ "С" в адрес ЗАО "Т" направлен договор <...> долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания по адресу: г. Хабаровск, <...>; договор заключен с протоколом разногласий со стороны ЗАО "Т" и протоколом согласования разногласий со стороны МУП ГХ "С". Стороны не смогли урегулировать возникшие разногласия, и ЗАО "Т" обратилось в Хабаровское УФАС России.
Предметом договора является обеспечение МУП ГХ "С" выполнения работ по содержанию общего имущества жилого здания (коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного помещения, земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иных, предназначенных для обслуживания, эксплуатации данного дома объектов, расположенных на земельном участке, на котором расположен данный дом) и обязанность ЗАО "Т" принимать долевое участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания.
ЗАО "Т" не согласно с рядом пунктов вышеназванного договора: с пп. 2.3.1, 2.3.11, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.14, 2.3.15, 3.1, 3.2, 3.8, 6.1.
Пунктом 2.3.1 договора предусмотрена обязанность "Пользователя" возмещать долю эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания в размере и сроки, указанные в настоящем договоре, согласно утвержденным тарифам. ЗАО "Т" не согласно с редакцией данного пункта, так как в нем не предусмотрена расшифровка расчета стоимости по видам оказываемых услуг по содержанию и эксплуатации здания, и настаивает на его исключении из договора. Однако, на наш взгляд, этот пункт является предметом договора, кроме того, расчет доли "Пользователя" в эксплуатационных расходах предусмотрен пунктом 3.1 договора.
Пункт 2.3.11 предусматривает обязанность "Пользователя" при проведении капитального ремонта дома принимать долевое участие в финансировании ремонта пропорционально занимаемой площади. Сроки и условия проведения капитального ремонта доводятся "Муниципальным предприятием" до "Пользователя". Однако обязанность производить капитальный ремонт нежилых помещений предусмотрена Соглашением от <...> о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда <...> и возложена на Арендодателя (п. 3.1.2 Соглашения).
Согласно п. 2.3.12 договора "Пользователь" обязан по мере необходимости или по требованию "Муниципального предприятия" осуществлять ремонт фасада занимаемого нежилого помещения. Но текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фасадов, крыш и пр.) уже входит в статью "ремонт конструктивных элементов жилых зданий", входящую в тариф на содержание и текущий ремонт имущества совместного пользования в жилом строении. Таким образом, этот пункт договора предусматривает неправомерное двойное взимание денежных средств за одну услугу.
Пункт 2.3.13 договора обязывает "Пользователя" осуществлять уход за прилегающей к арендуемому помещению (зданию, сооружению) территорией и вести те работы по помещению, которые предусмотрены настоящим Договором. Однако требования этого пункта в части производства работ по помещению дублируют все пункты раздела 2.3 договора "Пользователь обязан". Уход за прилегающей территорией входит в статью "благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий", также входящую в тариф на содержание и текущий ремонт имущества совместного пользования в жилом строении. Соответственно, этот пункт договора предусматривает двойное взимание денежных средств за одну услугу.
Пункт 2.3.14 обязывает "Пользователя" в двухнедельный срок после подписания договора заключить отдельный договор по вывозу твердых бытовых отходов и заключить договор на коммунальные услуги. Считаем, что требования этого пункта не относятся к предмету договора долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию здания.
Не относятся к предмету договора и требования пункта 2.3.15 договора, который предусматривает обязанность "Пользователя" не позднее чем за один месяц письменно сообщить "Муниципальному предприятию" о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием действия договора аренды, так и при досрочном освобождении по другим причинам. Кроме того, это требование предусмотрено Соглашением от <...> о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда <...>, заключенным сторонами (п. 3.2.13).
ЗАО "Т" согласно с содержанием пункта 3.1 договора, определяющим размер платы за содержание нежилого помещения, но настаивает на включение в данный пункт подробной расшифровки расчета оплаты, а именно как умножения количества занимаемой площади на тариф, затем на 12 месяцев с учетом 18% НДС для получения окончательной суммы платежа за год. Хабаровское УФАС России считает, что содержание указанного пункта изложено в доступной для понимания форме.
Не относятся к предмету договора и требования пункта 3.2 договора, который предусматривает обязанность "Пользователя" возмещать затраты по арендной плате за землю, так как относятся к договорным отношениям по аренде земельного участка.
Согласно пункту 3.8 договора при перерасчете платы по договору долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию здания "Пользователь" в двухнедельный срок оплачивает разницу в стоимости эксплуатационных расходов, или по "Дополнительным соглашениям", если таковые имеются. ЗАО "ТПК "Восток" настаивает на обязательном заключении Дополнительного соглашения к договору с установленным сроком оплаты перерасчета. Пунктом 3.7 договора предусмотрено оформление "Дополнительного соглашения" к договору долевого участия в случае изменения условий оплаты. Согласно п. 3.5 договора перерасчет и начисление платы по договору производится с даты изменения стоимости 1 кв. м содержания жилья, т.е. с 08.02.2005 - последнего согласованного управлением экономического развития администрации г. Хабаровска тарифа на содержание общего имущества здания.
МУП ГХ "С" в пункте 6.1 договора устанавливает срок вступления в силу договора 08.02.2005, несмотря на дату направления договора в адрес ЗАО "Т" 22.03.2005, что противоречит действующему гражданскому законодательству, а именно ст. 425 ГК РФ, согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено право сторон устанавливать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, однако стороны не достигли согласия по этому вопросу.
Таким образом, в действиях муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска "С" усматриваются признаки нарушения п. 1 ст. 5 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", выразившегося в навязывании контрагенту невыгодных для него условий договора, условий, не относящихся к предмету договора долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания.
В заседание Комиссии представителями МУП ГХ "С" представлено "Согласование к протоколу разногласий к договору долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания <...> между МУП ГХ "С" и ЗАО "Т" от 19.08.2005 (далее - Согласование).
Указанным Согласованием МУП ГХ "С" предлагает свою редакцию оспариваемых пунктов договора, в том числе пунктом 2.3.12 возлагает на "Пользователя" обязанность по ремонту фасада занимаемого нежилого помещения в счет средств, предусмотренных по договору долевого участия, что не противоречит действующему законодательству. Согласованием предусмотрено исключение из договора спорных п. 2.3.13 и 3.8, на чем и настаивало ЗАО "Т". Кроме того, Согласованием внесены изменения в п. 6.1 договора: "Данный договор заключается сроком на один год и вступает в силу с момента приобретения права на помещение по договору, определяющему право пользования помещением, при наличии документов, определяющих право собственности на помещение, с момента оформления передаточного акта. Договор считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока его действия не последует заявление одной из сторон об отказе от настоящего договора или его пересмотре". Положения данного пункта договора не противоречат действующему законодательству.
Руководствуясь п. 1 ст. 27 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и в соответствии с п. 2.12 Правил рассмотрения дел о нарушениях антимонопольного законодательства Комиссия
Решила:
Выдать муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "С" предписание об изменении условий договора долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества здания от <...>, путем исключения пунктов 2.3.11, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.14, 2.3.15, 3.2, 3.8 договора, содержание которых в существующей редакции противоречит пункту 1 статьи 5 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках".
Председатель Комиссии:
В.А.Бодров
Члены Комиссии:
Н.Б.Костромеев
Э.В.Сидельникова
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ