Постановление от 04.08.2016 г № 2697
О совершенствовании градостроительной деятельности при утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск"
Заслушав и обсудив информацию директора департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Сергейчука С.В. об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", коллегия при мэре города отмечает следующее.
Основой для земельных отношений, для решения задач по распоряжению землей является градостроительная деятельность. Поэтому градостроительной деятельности в Хабаровске уделяется первостепенное внимание уже не один десяток лет.
В Хабаровске действуют Правила землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденные решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 N 211 (далее - Правила). В Правила ежегодно вносятся изменения.
Градостроительная деятельность основывается на ряде принципов, в том числе это соблюдение требований:
- охраны окружающей среды и экологической безопасности;
- сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
- безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и др.
Обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности невозможно без наличия достоверных сведений о зонах с особыми условиями использования территорий.
В соответствии с частью 5 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Правилах в обязательном порядке отображаются зоны с особыми условиями использования территорий.
К зонам с особыми условиями использования территории относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для объектов электросетевого хозяйства, магистральных трубопроводов, продуктопроводов, железных дорог, особо охраняемых природных объектов, гидрометеорологических станций также устанавливаются охранные зоны.
Список зон с особыми условиями использования открытый. Постоянно изменяются как виды и названия зон, так и порядок их утверждения. Это составляет большую проблему для организации работ по утверждению и по реализации Правил.
Реализация Правил блокируется отсутствием достоверных сведений о выполнении требований законодательства по установлению границ зон с особыми условиями использования территорий. Ограничения использования территорий устанавливаются разными органами власти: федеральными, краевыми и муниципальными в зависимости от полномочий, а также организациями сетедержателями и пользователями опасных объектов.
Часть ограничений считаются установленными с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах зон с особыми условиями использования согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
При выполнении полномочий по утверждению Правил органы местного самоуправления сталкиваются с проблемой невыполнения требований законодательства по установлению границ зон с особыми условиями использования территории, и, соответственно, установлению ограничений использования объектов недвижимости, расположенных в пределах зон с особыми условиями использования, и по передаче в государственный кадастр недвижимости сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и соответствующих ограничениях. Передачу названных сведений обязан осуществлять орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший правовой акт, которым устанавливается или изменяется зона с особыми условиями использования территорий согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В частности, применительно к городскому округу "Город Хабаровск":
- границы зон охраны объектов культурного наследия и ограничения их использования установлены Проектом зон охраны памятников истории и культуры центральной части г. Хабаровска, утвержденным постановлением Главы администрации Хабаровского края 29.12.1998 N 490, а также устанавливаются иными правовыми актами федерального, краевого и муниципального уровней;
- границы зон затопления и подтопления определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти согласно Водному кодексу Российской Федерации;
- границы особо охраняемых природных территорий устанавливаются краевыми и муниципальными правовыми актами;
- границы санитарно-защитных зон устанавливаются правовыми актами Главного санитарного врача Российской Федерации и Главного санитарного врача субъекта Российской Федерации;
- границы охранных зон объектов электросетевого хозяйства, объектов по производству электрической энергии, линейно-кабельных сооружений междугородных линий передачи определяются организацией, которая владеет объектом на праве собственности или ином законном основании, и устанавливаются (согласовываются) соответствующим федеральным органом исполнительной власти;
- границы запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны, устанавливаются решениями федерального органа исполнительной власти.
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ограничения считаются установленными с даты учета сведений о границах зон в Государственном кадастре недвижимости. Но законом установлена передача сведений только органами государственной власти и органами местного самоуправления.
При этом законом установлен только срок передачи сведений с момента принятия акта, а сроки разработки таких актов законодательно не регламентированы. Лица, ответственные за установление ограничений, сами должны позаботиться о подтверждении факта наличия таких ограничений. Передача сведений об установлении ограничений в органы местного самоуправления вообще законодательно не предусмотрена.
Как показала практика, в Хабаровске имеют место такие ситуации, при которых лицо, например владелец электрического кабеля, в пользу которого требуется установление зоны действия ограничений, сервитута или иного обременения, узнает, что требование закона не соблюдено, только после предоставления участка другому гражданину или юридическому лицу.
Следует констатировать, что в действующем законодательстве отсутствуют единые подходы к правовому регулированию порядка установления ограничений.
Понятие "землепользование" принято рассматривать в трех аспектах: в экономическом (как процесс хозяйственной деятельности), организационном и правовом (как объект вещных прав).
Объекты природы или человеческой деятельности обладают специфическими признаками, поэтому такие объекты нуждаются в учете и обеспечении особых условий для их эффективного и рационального функционирования, а также для их изоляции от негативного влияния со стороны других объектов и субъектов земельных отношений.
Ограничение хозяйственной деятельности осуществляется при установлении обременений в использовании земель для отдельного земельного участка или группы земельных участков при территориальном зонировании в Правилах. Ограничение прав на использование земельных участков ведет к снижению стоимости недвижимости и может компенсироваться собственникам земли с помощью выплаты компенсаций, посредством снижения налогов.
Процедуры возмещения ущерба, возникающего при ограничении прав собственников земли на использование их земельных участков, практически не разработаны.
В настоящее время отсутствует единый информационный ресурс, содержащий информацию о зонах с особыми условиями использования территории и ограничениями использования, с ними связанными - таким ресурсом должен быть Государственный кадастр недвижимости, однако в нем отсутствует большая часть информации об ограничениях. Это приводит к увеличению издержек, ущербов, к снижению стоимости недвижимости, неполучению каких-либо компенсаций по причине ограничения прав, недобору земельных платежей.
01 марта 2015 года администрации города возвращены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Для ведения эффективного землепользования и предоставления земельных участков необходимо принятие оптимальных решений по организации процесса учета выявленных ограничений, связанных с наличием зон с особыми условиями использования территории, необходимо использовать эти данные в интересах всех участников земельных отношений.
Мобилизация доходов в бюджет города посредством проведения аукционов в значительной части сдерживается из-за невыполнения владельцами инженерных коммуникаций требований законодательства в части оформления ими прав на земли и земельные участки, по которым проложены такие коммуникации, а также по разработке, утверждению и государственной регистрации их охранных зон.
В администрации города создана Единая городская автоматизированная система инженерных коммуникаций (ЕГАСИК), которая содержит сведения о хозяйствующих субъектах, характеристики инженерных коммуникаций, детализированные технические характеристики и особенности расположения оборудования. Муниципальные предприятия и структурные подразделения администрации города Хабаровска имеют возможность ежедневного мониторинга "слоев" инженерных коммуникаций, а при необходимости - их незамедлительного обновления.
В рамках отработки заявлений граждан и юридических лиц на предоставление земельных участков департаментом направляются запросы по каждому участку владельцам инженерных сетей с предложением представить информацию, подтверждающую оформление прав на объект, земельный участок, а также оформление охранных зон. На это тратятся время и материальные средства администрации.
Действующее законодательство предлагает широкий спектр возможностей для оформления инженерных коммуникаций, в том числе возможностей избежать трудоемких и затратных способов оформления сетей. К примеру, размещение сетей может быть оформлено сервитутом или посредством разрешения без предоставления земельного участка и оформления сервитута.
Предусмотренное законом оформление прав на инженерные сети и их охранные зоны должно быть завершено в кратчайшие сроки. Это необходимо:
- для исключения препятствий при распоряжении землей;
- для исключения причинения ущерба таким объектам;
- для исключения судебных исков по поводу необоснованных отказов в предоставлении земельных участков.
В то же время федеральное законодательство продолжает активно меняться, Федеральными законами внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации по объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры), по территориям опережающего социально-экономического развития, по зонам ограничений водных объектов и др.
Во втором чтении рассмотрен законопроект, предусматривающий включение в Воздушный кодекс Российской Федерации положений, устанавливающих, что проектирование, строительство и реконструкция объектов капитального строительства, размещаемых в границах приаэродромной территории, осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг по управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации).
Все установленные согласно законодательным требованиям ограничения необходимо отображать в Правилах, отсутствие информации о зонах с особыми условиями использования требует создания четкого алгоритма по передаче информации в органы местного самоуправления.
Администрация города имеет опыт оптимальной организации работ по особо охраняемым природным территориям местного значения, когда принятые постановления об утверждении границ и режимов таких территорий включаются в Правила и направляются в Государственный кадастр недвижимости.
В настоящее время согласно постановлению администрации города Хабаровска от 29.01.2016 N 218 подготовлен проект решения Хабаровской городской Думы о разработке изменений в Правила. В Правила в связи с законодательными изменениями вносятся изменения по границам зон охраны и режимам использования земель объектов культурного наследия, а также по границам территорий и их режимам использования на основании утвержденных документов краевого уровня. Проект прошел проверку соответствия требованиям технических регламентов и генеральному плану в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Постановлением администрации города Хабаровска от 02.06.2016 N 1877 назначены публичные слушания.
Администрация города Хабаровска предпринимает меры по уменьшению размеров санитарно-защитных зон. Например, решается проблема закрытия городского кладбища или его частей, отраженная в поручениях мэра города, данных в марте текущего года. Это позволит уменьшить санитарно-защитную зону кладбища и осуществить застройку прилегающих территорий.
Наиболее острыми остаются следующие нерешенные вопросы:
1) не утверждены Федеральным агентством водных ресурсов и не внесены в Государственный кадастр недвижимости границы зон затопления, подтопления на территории городского округа "Город Хабаровск" в связи с паводком 2013 года;
2) не в полном объеме утверждены в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации министерством природных ресурсов Хабаровского края с установлением координат границы водоохранных зон и прибрежных полос малых рек на территории города;
3) законодательно не предусмотрена передача сведений о границах санитарно-защитных зон объектов разного класса опасности и иных ограничений, устанавливаемых Главными санитарными врачами Российской Федерации и субъекта Федерации, в Государственный кадастр недвижимости и органам местного самоуправления.
Во исполнение нормативных требований по обеспечению безопасности населения, в целях сбалансированного развития города Хабаровска и улучшения работы администрации города в области утверждения и реализации Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск" администрация города постановляет:
1.Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города (Сергейчук С.В.):
1.1.Подготовить обращение в Законодательную Думу Хабаровского края по вопросам совершенствования федерального и краевого законодательства по зонам с особыми условиями использования до 01.10.2016:
а) по усилению ответственности органов власти и застройщиков за передачу в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах зон с особыми условиями использования, в том числе санитарно-защитных зон;
б) по созданию алгоритма передачи сведений о границах зон с особыми условиями использования в органы местного самоуправления;
в) по понуждению правообладателей опасных объектов на разработку санитарно-защитных зон;
г) по установлению нормативных требований по организации охранных зон объектов водоснабжения и канализации, дополнении Сводов правил определениями "охранная зона водопровода" и "охранная зона канализации".
1.2.Направить в Хабаровскую городскую Думу на рассмотрение проект решения Хабаровской городской Думы "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденные решением Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 г. N 211 (в части, касающейся объектов культурного наследия), до 30.12.2016.
1.3.Организовать работу по получению в электронном виде сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, о границах зон с особыми условиями использования и установленных сервитутах до 01.08.2016.
1.4.Продолжать работу с сетедержателями по оформлению границ охранных зон инженерных сетей и установлению сервитутов (постоянно).
2.Пресс-службе администрации города (Ерохин В.А.) опубликовать постановление в газете "Хабаровские вести".
3.Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя мэра города, директора департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Сергейчука С.В.
Мэр города
А.Н.Соколов